명도 시 점유자 유의사항 안내문 서식

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낙찰 시 기존의 부동산 임차인에게 기본적인 유의사항을 안내하기 위한 안내문입니다.

이게 왜 중요하냐면 일단 연락처를 몰라서 임차인과 전화통화가 힘들고요, 임차인 입장에서는 낙찰자 때문에 돈 한 푼 못 받고 쫓겨날 수도 있는데, 대화가 될까요? 절대 안 됩니다. 그리고 마주쳤다가는 좋지 못한 상황이 닥칠 수 있기 때문에 대문이나 현관문에 연락처와 함께 딱 붙여 놓고 추후에 얘기하면 어느 정도 대화가 통합니다. 주어진 상황에 따라 수정하셔서 사용하시기 바랍니다.

 

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                                                점유자 유의 사항 안내문

* 부동산 경/공매에 있어서 점유인들이 부정확한 지식과 오해로 여러 가지 문제가

발생되는 경우가 많아 다음과 같이 주요 내용을 알려드리니 참고하시기 바랍니다.

 

1. 이사 가기

 

가. 소유자나 세입자 모두 소유권 이전과 동시에 주택을 비워야 하나 세입자의 경우 배당받기 이전에 새 집을 구하기가 어려운 현실로 인하여 통상적으로 배당기일까지 집을 비우고 있습니다.

나. 세입자가 배당금을 수령하려면 반드시 낙찰자의 인감이 첨부된 명도 확인서가  필요합니다. 원활한 배당금 수령을 위해 낙찰자의 협조가 필요하듯이 세입자 분도 협조를 바랍니다.

다. 소유주의 경우 일반적으로 배당을 받는 경우가 드물고 채무가 모두 말소됨으로 인해 통상 소유권 이전과 동시에 혹은 늦어도 배당기일까지 집을 비우고 있습니다.

 

2. 각종 공과금 부담 책임

 

가. 모든 공과금은 수익자 부담의 원칙에 따라 사용한 사람의 책임이며 이사하는 날까지의 비용은 모두 거주하는 사람들이 부담하여야 합니다.

나. 흔히 경/공매 들어간 집의 경우 거주자들이 과도하게 사용하여 체납 금액이 누적되는 경우가 있는데, 낙찰자는 소유권 이전받은 후 열쇠를 넘겨받은 날 이후 사용분부터 부담하므로 그 이전 사용분은 사용자의 책임으로 한전, 수도과, 도시가스에서 계속 관리, 청구되고 재산이 있을 경우 압류되거나 향후 주택 소유 시 연체 금액이 정리되지 않을 경우 가스, 전기, 수도가 공급되지 않게 됩니다.

 

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3. 주택이나 기물의 파손, 훼손, 분실

 

가. 경/공매로 인수한 주택에 파손, 훼손, 분실이 있는 경우 현 점유자는 이에 대한 민사적, 형사적 책임을 지게 됩니다.

나. 정당하게 법원 및 자산관리공사의 매각으로부터 취득한 부동산에 관하여 내부에 귀속된 싱크대, 냉장고, 섀시, 보일러, 신발장, 욕조, 변기(비데포함), 현관문, 베란다, 마루 바닥 등과 같이 벽이나 콘크리트에 부착되어 있던 것들을 종물 또는 부합물로써 민법 제358조 “저당권의358조“ 효력은 저당 부동산에 부합된 물건과 종물에 미친다”라는 조항과 동법 제100조 “종물은 100조 “ 주물의 처분에 따른다”라는 조항과 대법원 판례 83마83마 469 “등기부상의 표시 없는 부합물은

종물에 대한 경락허가 결정에 따라 모두 적법하게 경락인이 소유권을 취득 한다”는 조항에 근거 모두 낙찰자의 소유입니다.

다. 따라서, 부동산 명도 시 부동산에 예속된 부속물을 하나라도 손괴, 적출 또는 소유 이동할 경우 “기물 손괴죄, 절도죄, 강제집행면탈죄”강제집행 면탈죄”등으로 처벌 처벌될수 있습니다.

 

4. 이사비 지급 여부

 

가. 흔히 경/공매 당한 소유자나 세입자들이 이사비를 언급하는 경우가 많은데 낙찰자가 이사비를 부담해야할 법적 근거는 없습니다. 새로운 민법이 적용되기 전 사람을 내보내려면 소송 진행 관계로 많은 시간(6개월~1년과) 비용이 들다 보니 소송보다 당사자 간 합의를 통한 해결 과정에서 이사비라는 것이 발생 하발생하였는데2002.07월 새 민사집행법 시행으로 지금은 1개월이면 인도명령을 통한 강제집행이 가능하고 비용도 저렴하여 더 이상 이사비를 통한 해결이 불필요하게 되었습니다.

나. 정당한 권리 없는 불법점유인(주택소유권이전 이후에 거주하는 사람들/세입자도 소유권 이전된 이후부터는 불법점유인에 해당됨)이 소유자에 대하여 부당하게 금전을 요구하거나 또는 부당한 요구 사항을 강요하는 경우 이는 “공갈, 협박죄”에 해당하며 정당한 권원 없이 주택을 비워주지 않을 경우 “주거침입, 퇴거불응, 권리행사방해죄”에 해당되어 형사적으로 처벌을 받을 수 있습니다.

 

5. 명도 지연에 따른 책임

 

가. 점유자(세입자 또는 전 소유자)가 정당한 권리 없이 집을 비워주지 않을 경우 형사 문제에 기인한 “부당이득죄”와 별도로 민사 책임을 지게 됩니다. 강제 집행이 있을 경우 그 비용 및 월세(주택 점유 사용료 = 현재 전세시세*연20%/12月)를

부담하여야 하고 명도지연에 따른 별도의 손해 배상을 책임지게 됩니다.

나. 이러한 비용은 점유인의 급여, 가재도구, 예금, 동산, 부동산 등에 대한 차압이나 배당금을 압류하여 충당하게 됩니다.

 

6. 부동산 명도의 인정

 

부동산을 명도 함에 있어서 완전하게 인정되려면

가. 제반 공과금의 정산

나. 해당 주택의 변경, 훼손, 분실 비품의 원상복구

다. 소유물의 완전한 반출

라. 관련 쓰레기 및 폐기물 처리

마. 주택 내, 외부 열쇠의 인도

등이 처리 되었을 경우 유효하고 적법한 명도로 인정되는 것입니다. 낙찰자에게 연락 없이 임의로 집을 비우거나 열쇠를 제 3자에게 맡기거나 일정 장소에 보관하는 경우 등은 적법한 인도로 인정받지 못합니다.

 

위 사항을 유의하시고, 낙찰자와의 원만한 협의가 이루어지기를 바랍니다.