2. 불공정한 법률행위로 인한 매매계약의 무효 시 무효행위의 전환

ㅎㅇㅎㅇ~

오늘의 명제는 매매대금의 과다로 매매계약이 민법 제104조가 정하는 불공정한 법률행위로써 무효가 된 경우라도 무효 행위의 전환에 관한 민법 제138조가 적용될 수 있다는 것이다.

민법 제138조(무효행위의 전환)에는 무효인 법률행위가 다른 법률행위의 요건을 구비하고 당사자가 그 무효를 알았더라면 다른 법률행위를 하는 것을 의욕하였으리라고 인정될 때에는 다른 법률행위로서 효력을 가진다.

무효행위 전환의 법리를 쉽게 설명하자면,ㅡ어떤 법률행위 A가 요구하는 요건이 1, 2이고, 다른 법률행위 B가 요구하는 요건이 1일 때, 갑이 법률행위 A를 하고자 하였으나 요건 2가 갖춰지지 않아서 무효가 된 경우, 갑이 A행위가 안 된다면 B행위를 하고자 하였을 것이라고 객관적으로 판단된다면  1이라는 요건이 갖춰진 행위인 B행위로써의 효력을 인정해 주는 것이다.

 

법원에서 기각이나 각하를 한다면, 다시 B 행위를 새로 하기 위해서  똑같은 사건으로 또 소송을 해서 판결을 받아야 하므로, 이것은 굉장한 시간과 돈, 행정력의 낭비이기 때문에 널리 인정받아 왕왕 행해진다. 다만, 법원에서 인정받기가 까다롭다.

 

나쁜 마음이 없었고 상대의 이익을 위해 했는데, 단지 몰랐던 것이 명백하고 또 사건의 당사자들 중 누구에게도 딱히 손해가 가는 것이 없는 정도여야 인정된다. 물론 법관들은 바보가 아니기 때문에 어설프게 짜고 했다거나, 강행법규나 민법 103조에 위반하는 등의 위법행위라면 거의 불가능하다.

 

우리 시험에서 등장하는 것은 매매계약 시에 약정된 매매대금의 과다로 인한 불공정한 법률행위(민법 104조)가 무효의 전환이 가능한가에 대한 문제인데, 판례상 가능하다고 본다. 

 

 

통상적인 매매계약에서의 매매대금이 1억이라고 치면 상대방은 2억을 받았다고 치자. 누가 봐도 명백히 불공정한 계약이다. 소송으로 가면 당연히 계약이 무효가 되어야 하겠지만, 어차피 다시금 1억으로 계약을 할 것이 명백하다면, 무효의 전환의 법리를 이용하여 매매대금을 통상적인 1억으로 낮추어 계약의 효력이 유효하게 하자는 것이다.

 

 사실 꼭 필요한 법리인지는 모르겠지만, 다양한 분야에서 효용 있게 사용되는 경우가 있으니 추후에 다뤄보고 오늘은 우리 시험에서 필요한 부분만 공부해 보았다. 시간 나실 때 다시 한번 읽어 보시기 바란다.

 

2022.09.25 - [공인중개사 시험 준비/민법 및 민사특별법] - 1. 부동산의 이중매매

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