1. 부동산의 이중매매

ㅎㅇㅎㅇ 오늘은 부동산의 이중매매에 대하여 공부해 보자.

 

우리 시험에서 이중매매는 민법 제103조 반사회질서의 법률행위 중 한 종류로서 소위 정의관념에 반하는 행위 중 하나다. 정의 관념에 반하는지 먼저 이중매매의 정의를 살펴보면, 부동산의 이중매매라 함은 매도인과 제1매수인 사이에서 부동산을 매매하기로 계약을 체결하였지만 매매계약은 아직 이행하지 않고 있는 상태에서 모종의 이유로 인하여 다른사람(제2매수인)에게 팔아버리는 일련의 행위를 가리켜 부동산 이중매매라 한다.

 

즉,  쉽게 말해 A가 B한테 판다고 하고 중도금 및 잔금까지 수령해 놓고, C한테도 중도금 및 잔금까지 덥석 받아버린 경우라 하겠다. 어이없어 보이지만 실제로 왕왕 킹킹 일어난다. B한테 팔기로 했다가 C가 더 큰돈을 부르면?  ㄹㅇㅋㅋ

 

부동산의 경우 계약 체결, 중도금 납부, 잔금 지급, 소유권 이전등기 등으로 계약의 성립과 이행의 완료까지 시간이 걸리는 편이고, 부동산의 시세도 그사이에 유동적인 경우가 대부분 인터라, 부동산의 이중매매가 자주 문제가 된다.

 

여기서 우리 시험에서 이중매매와 관련된 중요한 명제를 3가지 알아보자.

1. 제2매수인이 매도인의 배임행위에 적극 가담하여 체결한 부동산 이중매매계약은 반사회적 행위로 효력이 없다.

2. 무효인 부동산 이중매매계약에서 제1매수인은 매도인을 대위하여 등기의 말소를 청구할 수는 있으나 제2매수인에게 직접 등기의 말소를 청구할 수는 없다.

3. 무효인 부동산 이중매매계약의 당사자로부터 그 부동산을 전득한 제3자가 선의라도 그 부동산의 소유권을 취득할 수 없다.

 

 

이제 위 3명제에 대해서 자세히 알아보자.

예컨대 A가 자신의 땅을 B에게 1억에 팔기로 했고, 1월에 B한테서 매매대금까지 미리 다 지급받은 상태에서 A가 그 팔려던 땅이 신도시 개발 결정이 돼서 시가가 5억으로 뛸 것이라는 사실을 인지했다. 쒯.  A는 미리 땅을 판 것이 개 아까워지기 시작한다.  그래서 A는 더 비싼 값을 부르는 C에게 땅을 3월에 3억 원쯤에 이중계약을 해서 팔았고 B가 아닌 C에게 등기를 넘겨줬다.

 

이후 5월에 실제로 토지 가격이 5억 원까지 올랐다고 생각해보자. 생각만 해도 돌겠다. A는 C와 이중계약을 한 시점에서는 B한테는 이미 받은 돈을 다 돌려줘서라도 남는 장사가 되니까  B랑 계약을 어떻게든 무르고 없던 일로 하고 싶을 것이다. 당연하지.

 

한편 B는 계약을 무를 이유가 없었고, 자기 의무인 대금 지급을 다 했으니  당연히 이후의 토지 소유권은 자신에게 있다는 합리적인 기대가 있었는데, A와 C의 행위 때문에 그 이익을 침해당했으니 억울한 상황이다. ㅠㅠ

마침 현재의 부동산 등기 체계는, 부동산 각 계약 당사자가 동시에 신청하는 것을 원칙으로 하고 있어서,  A가 계약을 회피하기도 쉽다. B에게 등기를 일부러 협조 안 해주고, C한테만 협조를 해주면 B가 전 소유자 A로부터 부동산 소유권 이전등기를 받기 어려워진다.

 

A가 협조를 전혀 안 해주는 상황에서 B가 등기를 받을 방법은 법원에 A에게 소유권 이전등기 청구 소송을 제기해서, 승소하면 그 판결문을 A의 동의로 간주하면 이걸로 직접 등기하는 방법밖에 없다. 그런데, 이를 실행하기 위해서는 소송을 제기해야 하는 문제가 있고, 돈, 시간 아깝. B가 소송을 하기도 전에 A가 C에게 임의로 등기까지 해주면 B는 C에게 직접 등기 청구가 안 되는 문제가 발생한다.

 

 

A와 B의 계약은 채권적 계약일뿐으로, 그 계약 당사자가 아닌 C를 구속하지 않기 때문이다. 여기서 C는 다시 D에게 팔고, D는 E에게 팔고... 허미.. 이후 부동산 등기부상 권리관계가 계속 복잡해졌다고 가정해보자. 이후 매수인인 F 쯤에 가면 F는 전 매도인인 E와의 권리관계만 확인할 수 있었을 뿐 A와 B, C 사이에 이런 일이 있었다는 것을 전혀 인지하지 못할 가능성이 높다.

 

B는 애초의 계약관계를 이유로 A의 배신적 이중매매를 이유로 진정한 소유자는 자신 이어야 한다고 주장하지만, 이후의 E나 F는 자신은 그런 사정을 전혀 알 도리가 없었고, 등기부상으로도 권리는 A → C → D → E... 순으로 이전된 것을 다 확인했는데 뜬금없이 B가 소유권 주장을 하니 다툴 수밖에 없는 상황이 된다. ㅠㅠ

 

이런 문제가 생기는 근본적인 이유는 우리 민법상 이중매매행위 자체는 불법이 아니고(기절할 노릇) 이중매매 계약 당사자의 계약은 모두 다 유효한 것으로 보기 때문이다.(A,B 간 A,C 간 모두 유효!!  우효~!) 그리고 채권자들 사이에서는 원칙적으로 우열관계가 없기 때문에, 위의 사례에서 원칙적으로는 A는 누구와 먼저 계약을 했든 상관없이 B나 C중 아무에게나 이행해도 상관없는 것이 원칙이다.(대환장 파티)

계약금의 수령자는 받은 계약금의 2배를 반환하고 계약금의 교부자는 이를 포기하면 계약을 무를 수 있다는 민법 제565조를 적용할 수 있지 않느냐 하는 의견도 있지만 대개의 이중매매 사례는 민법 제565조가 적용되지는 않는다. 왜냐하면 매수인은 보통 계약금은 물론 중도금까지 지급한 경우라서 중도금을 내기 전까지만 적용되는 이 규정으로는 해결이 안 되기 때문이다. ㅠㅠ

아무튼 이와 같은 민법의 기본 원리를 관철하게 되면, 앞에서 보았듯이 제1매수인(B)을 어떻게 보호하느냐의 문제가 있다.

 

앞의 예시와 같은 사안은 허무맹랑한 픽션이 아니라, 토지 시가변동이 무척이나 잦고, 부동산에 관한 분쟁도 많은 우리나라에서 당연히 실제 사례로도 많이 다투어진 실제 사례이다. 그런데 법만 봐서는 위에서 본 문제가 깔끔하게 해결이 안 되니,

그 해석에 관해서는 엄청난 논란이 생기게 되는 것이다.

 

이에 대해 법해석에 관하여 헌법상 최고의 권위를 가지고 있는 킹대법원의 결론을 보자면, 이 사례에서 A의 이중매매 자체는 불법이 아니지만, 제2매수인인 C가 매도인 A의 배임행위에 적극 가담한 경우 그것은 반사회질서 법률행위(민법 제103조)로 보아 무효로 함으로써 해결한다.

 

즉, 위의 사례에서 C의 계약은 원칙적으로는 무효가 아니지만, B와 A 간의 계약이 있음을 C가 다 알면서도 A를 적극적으로 꼬여서 B의 계약을 저버리라고 가담시킨 사정이 있다면 예외적으로 C와 A의 계약의 효력을 부정하겠다는 것이다. 위 사례로 넘어가자면 결국 대법원이 말하는 예외적인 사유(킹 극 가 담)가 있다면, C와 A의 계약은 애초에 없는 걸로 쳐야(=무효)하고 그러면 A가 부동산을 넘겨줘야 할 의무가 있는 자는 B밖에 안 남으니. B는 법적으로 유효하게 부동산 내놓으라고 할 권리가 생긴다는 것이다.

이때 부동산의 등기상 소유자는 이미 C로 넘어가 있지만, 이상의 전제가 모두 충족됐다고 보면 C는 가짜 소유권자가 된다.ㅠㅠ 원칙대로면 B는 A에게만 청구권이 있지 C에게 있는 것이 아니니까 C에게 무슨 청구를 하기 어려워 보이지만, 일단 원 소유자 A에게 소유권을 돌려놓고, A에게 다시 청구하는 과정을 거치면 되기 때문에, B는 A의 원소유자로서의 지위를 대신(대위)해 C의 등기를 말소할 것을 우선 청구하고,  이어서 A에게 소유권이 돌아오면 원래 계약을 기초로 소유권을 이전해달라고 청구하면 문제가 최종적으로 해결될 것이다.

그러하다면 그 적극 가담의 유형은 어떤 것인가의 문제가 있다. 다시 위의 대법원 판례를 정리하자면 판례가 말하는 적극 가담이란

1. 제2매수인이 매도인과 제1매수인 사이의 매매계약 사실을 알고 있어야 하고

2. 제2매수인이 수차례의 매매권유 혹은 감언이설 등으로 매도인을 배임행위에 나서도록 적극적으로 권유를 하여야 한다.
단순히 제2매수인이 알고 있어서만은 안 되고, 알면서 적극적으로 매도인에게 본인에게 팔라고 권유 혹은 꼬셔야 한다.

 

아까의 사례에서 C가 앞의 계약이 있는 거 다 알면서 A를 적극적으로 꼬셨으면 B는 A한테 부동산 내놓으라고 할 수 있고, 그렇지 않은 경우라면 B는 A에게 부동산은 내놓으라고 못하고, 억울하더라도손해배상받을 수밖에 없다가 결론이다.

 

만약 이중매매는 맞으나 제2매수인(C)가 적극 가담하지 않았으면 A-B, A-C 간의 채권 계약은 모두 유효하므로 먼저 등기에 명의를 기재한 사람이 소유권자가 된다. 이때 소유권자가 되지 못한 매수인은 이행불능을 원인으로 하여 A에게 채무불이행에 의한 손해배상을 청구하는 것으로 만족해야 한다.

 

또한 맨 처음에서 든 사례에서 C가 토지를 사고,  다시 D에게 팔아버린 경우는 어떻게 되겠느냐 하는 문제도 있음. 이 경우 애초에 A와 C사의 계약이 무효로 돌아갔으므로 D는 부실등기를 신뢰한 사람이 되는데, 등기 자체에 추정력은 존재하지만, 공신력은 존재하지 않기에 A와 C 사이의 계약이 무효로 돌아가 B가 A를 대위하여 말소등기청구권을 행사하게 되면 D는 소유권을 상실하게 된다. 판례상 그렇다.

이 경우 D는 C에게 민법상 담보책임을 근거로 손해배상을 청구하는 것으로 만족하여야 한다. 즉, 부동산을 받지는 못하고 손해배상금으로 애초 지불했던 돈을 돌려받는 수밖에 없다는 것이다. 물론, 전득자 D가 악의 라면, 스스로도 토지소유권이 날아가는 데에 할 말이 없을 것이다.

 

이상 부동산 이중매매에 대해 알아보았다. 민법 초반에 나오는 내용 치고 꽤 어려우니, 일단 넘어가고 두 번째 볼때부터 여유를 가지고 공부해봤으면 좋겠음~!

 

2022.09.25 - [공인중개사 시험 준비/민법 및 민사특별법] - 2. 불공정한 법률행위로 인한 매매계약의 무효 시 무효행위의 전환

2. 불공정한 법률행위로 인한 매매계약의 무효 시 무효행위의 전환