대한민국 부동산 버블의 시작을 알아보자

 

애증의 부동산

대한민국 부동산의 버블은 대체 어디에서 왔는가.

나는 우리나라에만 존재하는 전세제도에 그 답이 있다고 본다. 알다시피 2008년도 미국의 리만브라더스 사태 이후부터 장기적인 경기침체가 이어졌다. 주식, 채권, 부동산, 등등 기업들이 투자를 해야하는데 전세계 경기가 안좋으니까 투자를 못함. 주식도 수익을 내야하는데 끝도 없이 내려가니까 적자만 보고 있음. 그래서 900조가 넘는 잉여자금들이 부동산으로 흘러들어옴. 원래 08년 이전만 해도 세입자가 전세자금을 주면 주인이 그 돈을 받아서 은행에 적금을 넣어도 충분히 수익을 창출할 수 있었다. 그러나 2008년 부터 기록적인 저금리가 이어졌다. 우리나라 세입자들은 월세가 아까워 주로 전세를 이용했다. 그러니 전세 매물이 씨가 말랐다. 전세가 없다보니까 수요공급 원리에 의해서 전세가격이 급등을 하게됨. 전세가격 급등으로 전세값과 비등해진 주택구매를 선택 하게 됨. 어차피 금리도 낮겠다. 빚을 져서라도 집을 마련하는게 나으니까 구매를 하게됨. 그러면 당연히 부동산 가격이 급등을 하게 됨.

근데... 이 과정에서 부동산가격이 오르니까 때마침 돈있는 투기세력이 유입됨. 그리고 투기세력이 적은 돈으로 많이 먹기위해 연구한게 갭투자임. 갭투자는 전세를 끼고 주택을 구매해 남는 차액만큼만 내는 것임. 전세가격이 올라가서 높을때야 갭투자가 활발하게 이루어짐. 투기세력은 전세가율이 높은 목표지역을 선정함. 그리고 갭투자로 엄청 사놓음. 그리고 부동산 스타강사나 유뷰브, tv, 등등 나와서 어디가 오른다. 이렇게 홍보를 엄청함.

최근 부동산가격의 급등의 가장 결정적인 이유는 자전거래임.자전거래는 원래 주식에서 써먹던건데, 이걸 부동산에 적용한거.05년도 이전까지는 과세표준이라는 걸 썼는데, 05년도 이후에 실거래가 라는 개념이 생김. 실거래가로 매입을 하게 되면 60일 이내에 신고를 해야함.

 

 

예를 들어서

1. 5억에 주택 매매 계약서를 쓰고 거래 신고를 한다.

2. 다시 6억에 계약서를 쓰고 거래 신고를 한다.

3. 며칠 있다가 거래를 취소를 한다.

이렇게 하면 거래기록이 6억으로 기록이 됨.이게 6억으로 기록이 남으면 다음거래는 무조건 1~2천 정도는 올려서 내놓겠지. 매도가보다 더 높게 호가가 측정이 됨. 거래는 없는데 호가는 계속 올라감. 이걸 계속 반복함. 이러면 실제 팔 사람들도 못판다.  "계속 올라가니까, 팔지말고 더 놔둬 보자" 이렇게 됨. 매물은 씨가 말랐는데, 호가는 계속 올라가는 상황이 발생.이런 방식으로 부동산거품이 끼인다. 이 방법이 유행하자 꾼들만 사용하던 방법을 일반인들도 갭투자라는 이름으로 사용하게 됨. 결국엔 집은 많은데, 전부 빚임. 빚이 많으니까 가처분 소득이 줄어들고 그러니 소비가 줄어들겠지. 여러모로 나라경제에 악영향을 미치게 되니까 정부에서도 손을 쓰게 된거임.

LTV - 주택담보가치에 따른 대출금의 비율

          주택 담보가치가 1억이면, LTV40 이면 40%인 4천만원만 대출

DTI - 금융부채 상황 능력을 소득으로 따져서 대출한도를 정하는 비율

         내가 연봉이 3천이다. 근데 DTI가50 이면 1500만원만 대출

DSR - 앞서 말한 조건을 만족한다 하더라도 금융사 판단하에 대출 한도를 정하는것

          투기과열지구는 LTV, DTI 이런게 40%~50% 이하로 설정됨.

이렇게 하면 돈이 없으니까 어느정도 집값이 잡힐 줄 알았고, 실제로 이게 초반에는 효과가 있는듯 했음. 이걸로도 모자르다 싶어서 '분양가 상한제'까지 동원함.딱 여기까지하면 집값 어느정도 잡히고~ 가계대출도 완만해질줄 알았는데 모든 정책에는 순기능만 있는게 아니라, 역기능이 있듯이 역기능이 작용해버린거임. 인플레이션과 이윤 감소, 노동자 부족으로 되려 건설사의 공급이 부족해 짐. 신규주택이 안생기니까, 기존주택 가격이 급등함. 그렇게 계속 가계부채를 통한 부동산의 거품은 계속 끼어가고, 미국발 금리 인상의 여파가 부동산 시장에도 불어닥치면서 지금은 거품이 서서히 꺼져가고 있는게 현 상황임. 그럼 이 사태가 언제까지 갈것이냐는 의문이 남을텐데, 결국 작금의 한국 부동산은 금리가 좌지우지 하기 때문에 미국이 말을 바꿔서 내년 초까지 빅스텝을 밟아 나간다면 이전같은 부동산 황금기는 다시 오기 힘들것 같음.

러-우 전쟁이 빨리 끝나도 말이다.. 이상 읽어주셔서 감사....